Uma copropriedade vertical refere-se a um edifício coletivo onde cada proprietário detém uma unidade privativa (apartamento, espaço comercial) e uma cota das partes comuns (telhado, escada, estrutura portante). Sair significa retirar uma ou mais unidades do perímetro jurídico do sindicato dos coproprietários, operação regulamentada pela lei de 10 de julho de 1965. Desde 2023, os profissionais do direito imobiliário notam um aumento acentuado nos pedidos de desconstrução, alimentado pelas obrigações de renovação energética que são difíceis de suportar para pequenos sindicatos.
Custo social de uma cisão de copropriedade vertical: inquilinos e coproprietários vulneráveis
A maioria dos guias sobre a saída da copropriedade se concentra nas etapas administrativas. Eles silenciam sobre um aspecto, no entanto, determinante: a cisão redistribui as despesas entre os coproprietários restantes. Quando uma unidade sai do sindicato, a cota de despesas comuns que ela suportava é redistribuída entre os demais. Para um edifício de quatro unidades, a saída de um único coproprietário pode fazer com que a fatura dos três restantes aumente de forma significativa.
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Os coproprietários com rendimentos modestos se veem então diante de uma chamada de despesas mais alta, sem terem tido voz sobre o calendário da cisão. Os inquilinos, por sua vez, sofrem as consequências indiretamente: um proprietário que vê suas despesas aumentarem pode repassar parte do custo adicional por meio de uma revisão do aluguel ou, no pior dos casos, vender a unidade, provocando uma mudança de locador e uma instabilidade locativa.
Esse fenômeno afeta particularmente as pequenas copropriedades verticais de duas a cinco unidades, onde a saída de um único participante desestabiliza o equilíbrio financeiro do sindicato. Para medir bem essas consequências, é útil se informar sobre o procedimento para sair de uma copropriedade com a Immopedia antes de iniciar os trâmites.
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Viabilidade técnica e jurídica: verificar antes de votar
A saída de uma copropriedade vertical não é um direito automático. Ela pressupõe que a unidade possa funcionar de forma autônoma uma vez destacada do sindicato. Em um edifício coletivo, essa autonomia apresenta problemas que a copropriedade horizontal (casas em um mesmo terreno) não conhece.
Restrições estruturais próprias da copropriedade vertical
Um apartamento localizado no terceiro andar compartilha a estrutura portante, as redes de água, de esgoto e, às vezes, o sistema de aquecimento coletivo com o restante do edifício. Destacar uma unidade sem acesso independente às redes é juridicamente impossível. O topógrafo e, se necessário, um escritório de estudos técnicos devem confirmar que a unidade pode ter medidores individuais, acesso privativo à via pública e um fornecimento autônomo de fluidos.
Se o edifício estiver conectado a um sistema de aquecimento coletivo, a separação técnica da unidade que está saindo implica a instalação de um medidor individual ou a implementação de um modo de aquecimento autônomo. Esse item de obra, raramente antecipado, pode representar um obstáculo financeiro.
O papel do regulamento da copropriedade
O regulamento da copropriedade pode conter cláusulas que restringem ou complicam a cisão. Algumas redações antigas simplesmente não preveem a hipótese de uma saída de unidade. Nesse caso, a modificação do regulamento da copropriedade é um pré-requisito obrigatório, sujeita a votação em assembleia geral.
Votação em assembleia geral e maioria necessária para a cisão
O pedido de saída deve ser inscrito na ordem do dia de uma assembleia geral pelo síndico. O coproprietário solicitante envia uma carta registrada ao síndico, acompanhada do dossiê técnico (planos do topógrafo, parecer do escritório de estudos se necessário, projeto de modificação do regulamento da copropriedade).
- A cisão que envolve a divisão do sindicato requer um voto da maioria dos votos de todos os coproprietários (artigo 25 da lei de 10 de julho de 1965), ou até mesmo a unanimidade se o regulamento da copropriedade exigir.
- A modificação da distribuição das despesas após a saída de uma unidade necessita da unanimidade dos coproprietários, salvo acordo amigável formalizado por ato notarial.
- A recusa da assembleia geral pode ser contestada perante o tribunal judicial, mas os prazos processuais frequentemente se estendem por vários anos.
Decisões de tribunais judiciais proferidas em 2023 e 2024 confirmaram que a chave legal de distribuição se aplica, salvo acordo unânime em contrário. Os coproprietários que financiaram obras recentes não podem, sem o acordo de todos, obter uma realocação baseada em suas contribuições reais às despesas de conservação. Esse ponto gera um contencioso crescente e atrasa muitos projetos de cisão.
Honorários de notário e formalidades pós-votação para finalizar a saída
Uma vez obtido o voto favorável, a saída se concretiza por meio de um ato notarial. O notário redige um modificativo ao regulamento da copropriedade, atualiza o estado descritivo de divisão e publica as mudanças no serviço de publicidade fundiária.
Os custos a serem previstos se desdobram em várias categorias:
- Honorários do topógrafo para os levantamentos e a atualização dos planos: esse custo varia de acordo com a complexidade do edifício e a área da unidade.
- Honorários de notário para a redação do ato modificativo e a publicação fundiária.
- Eventuais honorários de escritório de estudos para atestar a viabilidade técnica da separação das redes.
- Custos de adequação da unidade (medidores individuais, conexões autônomas).
O solicitante da cisão geralmente arca com a totalidade desses custos, salvo convenção em contrário adotada em assembleia geral. Esse ponto merece uma negociação prévia, pois alguns coproprietários restantes aceitam contribuir se a cisão valorizar sua própria unidade.
Renovação energética e calendário de saída
As obrigações de diagnóstico de desempenho energético (DPE) coletivo e os planos plurianuais de obras impostos às copropriedades adicionam uma restrição temporal. Sair de uma copropriedade vertical logo antes de um programa de renovação energética votado pode ser visto como uma manobra para escapar das chamadas de fundos. Alguns síndicos levantam esse argumento para atrasar a inclusão da cisão na ordem do dia.
Por outro lado, um coproprietário que já financiou obras de isolamento ou de substituição do sistema de aquecimento em sua unidade pode legitimamente querer sair do sindicato para não contribuir uma segunda vez por meio das despesas comuns. O calendário da saída deve levar em conta o plano de obras coletivo para evitar um bloqueio na assembleia geral.
A saída de uma copropriedade vertical continua sendo uma operação longa, que geralmente se estende por vários anos entre o primeiro pedido e a publicação do ato modificativo. Antecipar os aspectos técnicos, orçamentários e humanos, em particular o impacto sobre os coproprietários restantes e os inquilinos, condiciona o sucesso do projeto tanto quanto o respeito às etapas jurídicas.