Eine vertikale Eigentümergemeinschaft bezeichnet ein Mehrfamilienhaus, in dem jeder Eigentümer ein privates Grundstück (Wohnung, Gewerberaum) und einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen (Dach, Treppenhaus, tragende Struktur) besitzt. Daraus auszutreten bedeutet, ein oder mehrere Grundstücke aus dem rechtlichen Rahmen der Eigentümergemeinschaft zu entfernen, eine Maßnahme, die durch das Gesetz vom 10. Juli 1965 geregelt ist. Seit 2023 stellen Immobilienrechtler einen deutlichen Anstieg der Anträge auf Aufspaltung fest, der durch die schwer tragbaren energetischen Sanierungspflichten für kleine Eigentümergemeinschaften verursacht wird.
Soziale Kosten einer Aufspaltung der vertikalen Eigentümergemeinschaft: Mieter und verletzliche Eigentümer
Die meisten Leitfäden zur Ausgliederung aus einer Eigentümergemeinschaft konzentrieren sich auf die administrativen Schritte. Sie verschweigen jedoch einen entscheidenden Aspekt: Die Aufspaltung verteilt die Kosten auf die verbleibenden Eigentümer. Wenn ein Grundstück die Gemeinschaft verlässt, wird der Anteil an den gemeinsamen Kosten, den es trug, auf die anderen verteilt. Bei einem Gebäude mit vier Grundstücken kann der Austritt eines einzigen Eigentümers die Kosten für die drei verbleibenden erheblich erhöhen.
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Die Eigentümer mit bescheidenen Einkommen sehen sich dann mit einem höheren Kostenbeitrag konfrontiert, ohne Mitspracherecht über den Zeitplan der Aufspaltung zu haben. Die Mieter hingegen leiden indirekt unter den Folgen: Ein Eigentümer, der steigende Kosten sieht, kann einen Teil der Mehrkosten über eine Mietanpassung weitergeben oder im schlimmsten Fall das Grundstück verkaufen, was einen Wechsel des Vermieters und eine Instabilität der Mietverhältnisse zur Folge hat.
Dieses Phänomen betrifft insbesondere kleine vertikale Eigentümergemeinschaften mit zwei bis fünf Grundstücken, bei denen der Austritt eines einzigen Teilnehmers das finanzielle Gleichgewicht der Gemeinschaft destabilisiert. Um diese Folgen gut zu verstehen, ist es hilfreich, sich über das Verfahren zu informieren, um aus einer Eigentümergemeinschaft mit Immopedia auszutreten, bevor man die Schritte einleitet.
Technische und rechtliche Machbarkeit: Überprüfen vor der Abstimmung
Der Austritt aus einer vertikalen Eigentümergemeinschaft ist kein automatisches Recht. Er setzt voraus, dass das Grundstück nach der Abtrennung von der Gemeinschaft autonom funktionieren kann. In einem Mehrfamilienhaus stellt diese Autonomie Probleme dar, die die horizontale Eigentümergemeinschaft (Häuser auf demselben Grundstück) nicht kennt.
Strukturelle Einschränkungen der vertikalen Eigentümergemeinschaft
Eine Wohnung im dritten Stock teilt sich die tragende Struktur, die Wasserleitungen, die Abwasserleitungen und manchmal die Heizungsanlage mit dem Rest des Gebäudes. Ein Grundstück ohne unabhängigen Zugang zu den Leitungen abzuspalten, ist rechtlich unmöglich. Der Vermessungsingenieur und gegebenenfalls ein Ingenieurbüro müssen bestätigen, dass das Grundstück über individuelle Zähler, einen privaten Zugang zur Straße und eine autonome Versorgung mit Medien verfügen kann.
Wenn das Gebäude an eine zentrale Heizungsanlage angeschlossen ist, erfordert die technische Trennung des ausziehenden Grundstücks die Installation eines individuellen Zählers oder die Einrichtung einer autonomen Heizungsart. Diese Baumaßnahme, die selten im Voraus eingeplant wird, kann eine finanzielle Hürde darstellen.
Die Rolle der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung kann Klauseln enthalten, die die Aufspaltung einschränken oder komplizieren. Einige alte Fassungen sehen einfach nicht die Möglichkeit eines Austritts eines Grundstücks vor. In diesem Fall ist die Änderung der Teilungserklärung eine obligatorische Voraussetzung, die einer Abstimmung in der Eigentümerversammlung unterliegt.
Abstimmung in der Eigentümerversammlung und erforderliche Mehrheit für die Aufspaltung
Der Antrag auf Austritt muss vom Verwalter auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung gesetzt werden. Der antragstellende Eigentümer sendet ein Einschreiben an den Verwalter, begleitet von den technischen Unterlagen (Pläne des Vermessungsingenieurs, Gutachten des Ingenieurbüros, falls erforderlich, Entwurf zur Änderung der Teilungserklärung).
- Die Aufspaltung, die die Teilung der Gemeinschaft betrifft, erfordert eine Abstimmung mit der Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer (Artikel 25 des Gesetzes vom 10. Juli 1965), sogar Einstimmigkeit, wenn die Teilungserklärung dies verlangt.
- Die Änderung der Kostenverteilung nach dem Austritt eines Grundstücks erfordert die Einstimmigkeit der Eigentümer, es sei denn, es gibt eine einvernehmliche Vereinbarung, die durch einen notariellen Akt formalisiert wird.
- Die Ablehnung der Eigentümerversammlung kann vor dem Zivilgericht angefochten werden, aber die Verfahrensfristen ziehen sich oft über mehrere Jahre hin.
Gerichtsurteile aus den Jahren 2023 und 2024 haben bestätigt, dass der rechtliche Schlüssel zur Verteilung gilt, es sei denn, es gibt eine gegenteilige einstimmige Vereinbarung. Eigentümer, die kürzlich Arbeiten finanziert haben, können nicht ohne Zustimmung aller eine Neuzuteilung basierend auf ihren tatsächlichen Beiträgen zu den Erhaltungskosten verlangen. Dieser Punkt führt zu einem wachsenden Rechtsstreit und verzögert viele Aufspaltungsprojekte.
Notarkosten und Formalitäten nach der Abstimmung zur Finalisierung des Austritts
Sobald die Abstimmung positiv ausgefallen ist, wird der Austritt durch einen notariellen Akt formalisiert. Der Notar erstellt einen Änderungsvertrag zur Teilungserklärung, aktualisiert den beschreibenden Zustand der Teilung und veröffentlicht die Änderungen beim Grundbuchamt.
Die zu erwartenden Kosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen:
- Honorare des Vermessungsingenieurs für die Messungen und die Aktualisierung der Pläne: Diese Kosten variieren je nach Komplexität des Gebäudes und der Fläche des Grundstücks.
- Notarkosten für die Erstellung des Änderungsvertrags und die Grundbuchveröffentlichung.
- Gegebenenfalls Kosten für das Ingenieurbüro zur Bestätigung der technischen Machbarkeit der Trennung der Leitungen.
- Kosten für die Anpassung des Grundstücks (individuelle Zähler, autonome Anschlüsse).
Der Antragsteller der Aufspaltung trägt in der Regel die gesamten Kosten, es sei denn, es wurde eine andere Vereinbarung in der Eigentümerversammlung getroffen. Dieser Punkt verdient eine vorherige Verhandlung, da einige verbleibende Eigentümer bereit sind, sich zu beteiligen, wenn die Aufspaltung ihren eigenen Grundstückswert steigert.
Energetische Sanierung und Zeitplan für den Austritt
Die Verpflichtungen zur energetischen Leistungsdiagnose (DPE) für die Gemeinschaft und die mehrjährigen Arbeitspläne, die den Eigentümergemeinschaften auferlegt werden, fügen eine zeitliche Einschränkung hinzu. Der Austritt aus einer vertikalen Eigentümergemeinschaft kurz vor einem beschlossenen energetischen Sanierungsprogramm kann als Manöver angesehen werden, um sich den Finanzierungsaufrufen zu entziehen. Einige Verwalter bringen dieses Argument vor, um die Eintragung der Aufspaltung auf die Tagesordnung zu verzögern.
Im Gegensatz dazu kann ein Eigentümer, der bereits Arbeiten zur Dämmung oder zum Austausch des Heizsystems in seinem Grundstück finanziert hat, berechtigterweise aus der Gemeinschaft austreten wollen, um nicht ein zweites Mal über die gemeinsamen Kosten beizutragen. Der Zeitplan für den Austritt muss den kollektiven Arbeitsplan berücksichtigen, um eine Blockade in der Eigentümerversammlung zu vermeiden.
Der Austritt aus einer vertikalen Eigentümergemeinschaft bleibt eine langwierige Angelegenheit, die in der Regel mehrere Jahre zwischen dem ersten Antrag und der Veröffentlichung des Änderungsvertrags in Anspruch nimmt. Die Antizipation der technischen, finanziellen und menschlichen Aspekte, insbesondere der Auswirkungen auf die verbleibenden Eigentümer und die Mieter, ist ebenso entscheidend für den Erfolg des Projekts wie die Einhaltung der rechtlichen Schritte.